Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
No Image

Юрист для проверки квартиры

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает адвокат Анастасия Брайчева.

1. Прежде всего обратите внимание на цену.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

Читайте также:  Берут ли в армию без прививок

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Чтобы не попасть на мошенников

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.

Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Читайте также:  Внж в белоруссии для россиян

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО , серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Покупка недвижимости представляет собой сложный юридический процесс. Многочисленные нюансы и подводные камни могут поставить под угрозу правомочность сделки и доставить массу других неприятностей, вплоть до полной утраты активов.

Чтобы обезопасить свои вложения и нервы, нужно обязательно проверять юридическую чистоту будущей собственности. Из статьи вы узнаете, как проверить квартиру перед покупкой и какие документы смотреть, чтобы не лишиться заветной недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Как проверить квартиру перед покупкой

В ходе проверки жилья оцениваются следующие риски:

  1. Финансовые обременения квартиры: ипотека, долгосрочный найм.
  2. Подделка правоустанавливающих документов на жилье.
  3. Судебные производства и аресты квартиры.
  4. Судебные разбирательства для снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц.
  5. Признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца.
  6. Признание сделки ничтожной из-за отсутствия согласия всех собственников.
  7. Признание сделки недействительной из-за притязаний на имущество наследников.

Оценка рисков состоит из четырех ключевых этапов:

  1. Проверки личности продавца.
  2. Проверки прописанных лиц.
  3. Проверки количества собственников и их согласия на сделку.
  4. Проверки квартиры на наличие судебного бремени, долгов и ограничений.

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры состоит из изучения следующих основных документов:

  1. Приостанавливающих документов на собственность: договор купли-продажи, наследования, приватизации.
  2. Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).Документы

    Опытные риелторы проверке документов уделяют едва ли не самое главное значение при покупке или продаже квартиры. Какие документы нужно проверять?

    1. Технический или кадастровый паспорт — проверка площади квартиры и наличия незаконных перепланировок.
    2. Выписка из ЕГРН — покажет отсутствие или наличие судебных и иных обременении и предоставит сведения о собственниках.

    Важно! Сделку можно совершать без технического плана, если продавец уверяет, что никаких изменений в несущие конструкции он не вносил, и вы ему доверяете. Для оформления ипотеки банку нужно доказывать отсутствие незаконных перепланировок — техплан обязателен.

    Права продавца

    Чтобы проверить продавца квартиры, покупателю следует:

    1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече, наладить контакт с продавцом.
    2. Изучить удостоверение личности продавца, а также убедиться в его дееспособности. В случае пожилого возраста продавца может потребоваться справка о его дееспособности от психиатра.
    3. Изучить выписку из ЕГРН.
    4. Попросить продавца предоставить правоустанавливающие документы на собственность.

    Важно. Если продавец продает квартиру через доверенное лицо, необходимо удостовериться, что бумага заверена нотариусом.

    Продавец имеет следующие правоустанавливающие документы на жилье:

    Читайте также:  Кредит ипотека молодая семья

      Свидетельство о праве собственности.Притязания и судебные споры

      Если квартира была приобретена гражданами в браке, то согласно закону, оба супруга владеют имуществом в равных долях, если иное не прописано в брачном договоре или мировом соглашении. Чтобы проверить, был ли продавец в браке на момент покупки жилья, подается запрос в центральный ЗАГС города.

      Однако, если брак был зарегистрирован в другом регионе, проверить его в ЗАГСе по месту жительства не удастся, и информацию придется уточнять непосредственно у продавца. Если недвижимость была приобретена в браке, то второй супруг обязан предоставить разрешение на отчуждение объекта.

      Обременения и аресты

      Юридическая чистота квартиры — это наличие соответствующих правоустанавливающих документов на недвижимость, которые используются для заключения законной сделки о купле-продаже, которая не будет аннулирована из-за притязаний на собственность неучтенных наследников или собственников.

      При наличии споров и арестов выясняют их срок давности. Если сроки конфликтов не истекли, это обернется проблемами для нового собственника. Срок исковой давности, превышающий три года, считается безопасным.

      Долги по коммунальным платежам

      Для проверки долгов по коммунальным выплатам потребуется выписка из лицевого счета квартиры, в которой указываются:

      1. Общие характеристики помещения: площадь, количество комнат, этаж.
      2. Данные о благоустройстве квартиры: наличие водо- и газоснабжения, электричества, отопления, лифта.
      3. Сведения о лицах, проживающих в квартире.
      4. Информация о задолженности по уплате коммунальных услуг.

      Если вы обнаружили, что собственники имеют задолженность, вы вправе попросить их погасить до заключения сделки. Так как выписка из финансово-лицевого счета выдается только собственнику жилья, узнать о задолженности можно в самой управляющей организации дома или по квитанции.

      Важно. Обязанность погасить налог на имущество лежит на старом владельце, но если он отказывается платить, могут наложить арест на ваше жилье.

      Законность перепланировки

      Чтобы самостоятельно убедиться в законности перепланировки, изучите документы из бюро технической инвентаризации (БТИ). Если квартира не будет соответствовать указанным в бумаге планам, уточните у собственника объем работ и выясните, вносил ли он изменения в несущие конструкции.

      Собственник может согласовать перепланировку как планируемую, если не было внесено изменений в несущей конструкции. В ином случае ответственность за перепланировку ложится на нового владельца.

      Главные риски

      При покупке вторичного жилья обязательно обратите внимание на следующие моменты, так как они могут маскировать недобросовестность продавцов:

      1. Низкая цена или срочная сделка — мошенники стремятся продать жилье как можно скорее, значительно занижая стоимость.
      2. Фальшивая доверенность: если недобросовестный продавец отменит действие договора доверенности раньше, чем сделка о купле-продаже вступит в силу, она будет признана незаконной.
      3. Незаконная приватизация. Главное условие приватизации — согласие всех жильцов, даже временно отсутствующих, на присвоение собственности. Если один из таких жильцов заявит о своих правах на недвижимость, то сделка о купле-продаже будет признана недействительной.
      4. Несогласованная продажа — все собственники жилья заявляют о своем согласии на продажу: супруги, несовершеннолетние дети с одобрения органов опеки и попечительства. Если кто-то из них не выразит свое согласие и заявит о правах на квартиру, сделка о купле-продаже будет признана ничтожной.
      5. Неучтенное наследство. Следует проверить, есть ли наследники, претендующие на квартиру.
      6. Долги. Если предшествующий собственник имеет долги по капитальному ремонту дома, то они переходят на нового собственника.

      Во время изучении документов обратите внимание на признаки подделки документов:

      1. Травление текста химическими растворами — место вытравки приобретает желтый оттенок.
      2. Подчистка текста — если просветить бумагу перед источником света, будут заметны приподнятые волокна бумаги и остатки прежнего текста.
      3. Дописка текста — разница в цвете и типе шрифта.
      4. Сканирование — неровные или нечеткие буквы.
      5. Нарушение скрепления — видны следы от степлера.
      6. Копирование подписи — нехарактерные разрывы.

      Важно! Так как не все справки имеют водяные знаки, доказывающие их подлинность, обязательно оцените документы на предмет внешних повреждений.

      Заключение

      Теперь вы знаете, как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту и какие документы нужно в обязательном порядке требовать от продавца. Если он отказывается их предоставлять, это еще один тревожный звонок, сигнализирующий о недобросовестности собственника.

      Внимательно изучите все стороны вопроса перед тем, как заключать договор о купле-продаже, покажите свою юридическую подкованность. Элементарные меры предосторожности помогут выявить мошенника еще на этапе осмотра жилья.

      Не нашли ответа на свой вопрос?
      Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

      +7 (499) 450-39-61
      8 (800) 302-33-28

      Это быстро и бесплатно !

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector