Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
No Image

Что такое коттеджный поселок

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Город, село, поселок городского типа – каждое из этих понятий знакомо нам со школьной скамьи. А вот что представляет собой коттеджный поселок знает далеко не каждый современный житель планеты и это не странно, ведь используется это понятие реже остальных.

В связи с тем, что коттеджные поселки под выборгом и в других городах России появляются все чаще, многие задаются вопросом что же они на самом деле собой представляют. Эта статья поведает вам о том, чем коттеджный поселок отличается от других более известных населенных пунктов.

Коттеджный поселок и его особенности

Коттеджный поселок представляет собой сельский жилой комплекс, расположенный за городом или в пригороде. По сути, это земельный участок, на котором в соответствии с Генпланом застройки отстроены дома.

Отдельно взятым населенным пунктом коттеджный поселок не является. При этом коттеджный поселок может:

  • Быть использован для садовых иди дачных целей, не имея фактического статуса поселка.
  • Иметь фактический статус поселка, но физически быть районом определенного населенного пункта.

В коттеджных поселках частенько располагают инфраструктурные объекты в числе которых бары, рестораны, кафе, спортивные площадки и клубы, салоны красоты и развлекательные комплексы.

Такие поселки всегда размещаются неподалеку от крупных городов, что делает их максимально пригодными для жизни.

Разновидности коттеджных поселков

Коттеджные поселки распределяются по классам подобно салонам самолета на эконом, бизнес и элит. Некоторые коттеджные поселки даже получают статус клубных т.к. в них живут люди с определенным кругом интересов и стилем жизни.

Для коттеджного поселка обязательно наличие таких элементов как:

  1. Придомовой участок и гараж.
  2. Современные коммуникации и планировка.
  3. Новейшее внешнее оформление и интерьер.

Дома в таких поселках могут быть как одно- так и многоэтажными. Встречаются также виллы, то бишь богатые загородные дачи, таунхаусы, то есть небольшие жилые дома, а также лэйнхаусы, то бишь дома, которые блокируются стенками друг друга.

Так как официального названия коттеджному поселку еще не придумали, данное словосочетание представляет собой больше красивый рекламный ход, зазывающий потенциальных жителей. Занятно, что первые коттеджные поселки появились еще в конце 20 века и отстраивались крупнейшими компаниями. На тот момент их называли закрытыми поселками.

лучше вот посмотреть на ютубе https://www.youtube.com/watch?v=PBv-QW6uOYA . Там жители Николина ключа рассказывают, как реально живется в коттеджном поселке. Жалко что он аж под Екатом, я бы туда переехала )

Хммм не ожидала увидеть здесь что-то про Николин ключ) мы там живем уже месяц, купили таун, обставили мебелью и сразу заехали. Может и сами бы построили, но у нас ребеночек совсем маленький, не хватило бы времени на все. Пока мне все очень нравится, воздух совсем не такой, как в городе. Гуляем с маленькой по поселку, пока муж на работе, наслаждаемся, снежинки ловим

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние полтора — два года в судах резко возросло количество дел, предметом рассмотрения которых является общее имущество коттеджных посёлков. О причинах и последствиях этого явления рассказывается в данной статье.

Постановление КС РФ о невозможности применения норм по аналогии

Как известно, ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. По своей сути данное имущество является служебной инфраструктурой (инженерные коммуникации, придомовая территория, лифты и так далее) здания. Она позволяет владельцам квартир эксплуатировать свои жилища. Их права на такую собственность возникают в силу самого закона.[1] То есть, купив квартиру в «многоэтажке», новый владелец автоматически приобретает и долю коммуникаций, служебных помещений и придомовой территории. Здесь всё понятно и ясно. Данное имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

В то же время ЖК РФ ничего не говорит об общей собственности коттеджных посёлков, которые, как грибы после дождя, растут за городской чертой. До недавнего времени при возникновении споров относительно инфраструктуры данных поселений суды применяли нормы ЖК РФ по аналогии. То есть судьи считали, что статус общего имущества коттеджных поселков аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме.

Читайте также:  Федерального закона n 214 фз

Однако в ноябре 2016 года Конституционный суд РФ принял знаковое постановление, сломавшее судебную практику. Оно фактически признало подобный подход незаконным.[2] По мнению КС РФ, режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений. Это вызвано тем, что она (то есть инфраструктура) не ограничивается одним-единственным домом и пространственно обособлена от всех коттеджей.

Кроме того, возведение индивидуальных жилых построек проводится в рамках свободных рыночных отношений. Поэтому правовой статус общей собственности подобных посёлков регулируется только гражданским и земельным законодательством, а не особым нормативным актом. Более того, любой субъект, купивший данные объекты и внёсший сведения о них в ЕГРН, становится собственником коммуникаций, инженерных сетей и земельных участков. Это может быть сам застройщик, управляющая компания, товарищество собственников недвижимости или вообще третьи лица, не имеющие отношения к посёлку.

И что же теперь мы (или точнее владельцы коттеджей имеют в итоге)? Только одно — правовой статус общей собственности посёлка оказался в «подвешенном» и неопределённом состоянии. Аналогия к нему в принципе не применима. А раз так, то общество и суды сами стали формировать правила в этой сфере.

Проблемы компаний, обслуживающих общую собственность

Неопределенный статус общего имущества посёлков стал проблемой для многих управляющих компаний или ТСН. Так, владельцы коттеджей отказываются заключать договоры на обслуживание, ограничивают доступ персонала к инфраструктуре, перекрывают проезд к общему имуществу и так далее. Кроме того, управляющие компании и ТСН, пытаясь взыскать деньги с должников, зачастую не могут доказать в судах необходимость оказания тех или иных видов услуг (например, содержание домика охраны, затраты на телефонную связь). А судьи, в свою очередь, методично исключают из заявленных требований расходы на административно-расчётное обслуживание, учет электроэнергии и так далее.

Вариант действий для управляющей организации

Здесь всё просто. Управляющая общей собственностью фирма (либо владелец коммуникаций) подаёт иск в суд о взыскании неосновательного обогащения с должников в виде расходов на содержание инфраструктуры. Это единственный законный путь.

Проблемы собственников строений

Владельцы коттеджей получили еще большую «головную боль» от правовой неурегулированности статуса общего имущества. Они теперь гораздо легче могут стать жертвой банального мошенничества. Физическая обособленность инженерных сетей и всей инфраструктуры позволяет сделать этот вид недвижимости заманчивым объектом для аферы. Ведь по договору она зачастую возводится отдельно и независимо от жилья. А люди обычно хотят как можно быстрее стать владельцами своего дома и не обращают внимания на подобные «мелочи». В результате в чистом поле возникают коттеджи вообще без коммуникаций. В них нет газа, электричества и канализации. Более того, мошенники-застройщики даже не формируют участки для создания инфраструктуры. В итоге собственники получают вместо индивидуального жилья обыкновенные коробки, в которых нельзя жить.[3]

Однако проблемы владельцев коттеджей в сфере общей собственности не ограничиваются только криминальными вариантами. Гораздо чаще возникают трудности, так сказать, правового и бытового плана. К примеру, гражданин покупает вновь построенный отдельно стоящий коттедж, а потом неожиданно выясняет, что этот дом невозможно подключить к электросетям в точке присоединения.[4]

Или другой случай. На участке обладателя нового коттеджа строительная фирма в соответствии с планом разместила распределительные устройства и трансформаторную будку. Впоследствии это привело к бурному конфликту между владельцем земли и другими жителями посёлка. Собственнику надоели постоянные визиты на его территорию электриков и сотрудников ТСН. В конце концов дело дошло до суда. В ходе процесса судья выяснил, что перенести трансформаторную будку нет никакой возможности. Коттеджный поселок просто не имеет для этого земли. Участки, расположенные вокруг поселения, принадлежат третьим лицам или не могут находиться в гражданском обороте. В итоге суд обязал владельца надела с трансформаторной будкой не чинить препятствий в использовании общего имущества.[5]

Читайте также:  Соотношение богатых и бедных

Ну и наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (ТСН, управляющая компания или просто третье лицо) может беспардонно завышать цены на обслуживание или препятствовать собственникам в использовании коттеджа. Так, очень часто встречаются случаи, когда обслуживающие компании устанавливают шлагбаумы и перекрывают проезд должникам к их домам[6], или же требуют баснословные суммы за подключение коммуникаций, либо вымогают огромные взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в сфере пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселении
Для получения сведений об общем имуществе будущего посёлка необходимо тщательно изучить все документы. Прежде всего следует прочитать проект планировки и межевания. Из него можно понять, предусмотрены ли в поселении КПП, улицы, тротуары, ограждения и так далее. Что же касается магазинов, школы, детсадов и других объектов соцкультбыта, то под них должна быть зарезервирована земля, не подлежащая продаже. Если же таких объектов (либо наделов) нет, то, скорее всего, они никогда и не появятся. А все обещания строителей — это пустые слова.

Необходимо ознакомиться с проектной документацией на инженерные коммуникации (газ, канализация, электричество и так далее), выяснить, кто является собственником близлежащих к поселку сетей, где находятся (и есть ли вообще?) точки технологического присоединения и можно ли к ним подключиться.

Кроме того, следует обязательно обратиться к договору купли-продажи коттеджа (или участка) и прописать в нем пункт о том, какие коммуникации предоставляются потребителю, когда конкретно будет создана вся инфраструктура, какие её элементы считаются общими, и на каком основании будущий владелец дома станет ими пользоваться. Кроме того, важно уточнить: перейдет ли инфраструктура в общее владение или же у нее будет отдельный собственник?

б) Покупка дома в действующем поселке
Если вы покупаете готовый дом в уже функционирующем поселке, где действует ТСН, то надо изучить его устав. Иногда он предусматривает огромные взносы для нового члена товарищества за пользование общим имуществом.

в) Защита интересов
Но что делать, когда вы уже стали жертвой недобросовестного продавца, застройщика или обслуживающей компании? Здесь поздно изучать документы. Надо обращаться за помощью к государству и адвокату. Причем если вы платили застройщику (продавцу) часть денег в «конверте», а инфраструктура так и осталась на бумаге, то следует писать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела. Это уже прямое мошенничество. А вот когда застройщик (или управляющая компания) заключил с вами договор, официально получил все деньги и не обеспечил подключение к инженерным коммуникациям, то необходимо подавать иск в суд о возврате средств и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.[7]

Точно также следует обращаться в судебные органы, если обслуживающая фирма (ТСН) ограничивает ваше право проезда или доступа к общему имуществу.

Краткие выводы

Вывод на самом деле будет действительно очень кратким — законодателю необходимо разработать и принять нормативный акт о правовом статусе общего имущества поселка, состоящего из индивидуальных жилых домов. Либо внести соответствующие изменения в ЖК РФ. Сейчас здесь царит правовой нигилизм.

Постановление КС РФ, отменившее применение норм по аналогии, привело к тому, что участники правоотношений и суды вынуждены фактически на ходу «изобретать» правила поведения, касающиеся общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не самый лучший вариант как для домовладельцев, так и для обслуживающих инфраструктуру компаний.

Читайте также:  Отчет по зарплате в налоговую

[1] Ст. 290 ГК РФ и ст. ЖК РФ

[2] Постановление Конституционного суда РФ № 23-П от 10.11.2016 года

[3] Приговор Правобережного районного суда г. Липецка по уголовному делу № 1-3/2015 от 15.06.2015 года

[4] Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы по делу № 2-2024/2014 от 17.06.2014 года

[5] Решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска по делу № 2-574/2015 от 14.08.2015 года

[6] Решение Богородского городского суда Нижегородской области по делу № 2-1411/2017 от 18.09.2017 года

[7] Решение Серпуховского городского суда Московской области по делу № 2-1548/2017 от 15.06.2017 года

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Котте́джный посёлок — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений, то есть земельный участок и расположенный на нём дом (дома), пригодный для проживания. Не является самостоятельным населенным пунктом.

Коттеджный посёлок не является самостоятельным населенным пунктом и может быть: 1) садовым или дачным товариществом без образования посёлка; 2) иметь наименование «коттеджный посёлок», но фактически быть районом существующего населенного пункта.

На территории коттеджного поселка могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Коттеджные поселки располагаются в районах недалеко от крупных городов и дорожных магистралей.

Характерными особенностями домов в коттеджном поселке являются: индивидуальная планировка, наличие придомового участка, гаража, современная архитектура, наличие современных коммуникаций. Типы домов в коттеджных поселках: одно- , двух- и трехэтажные кирпичные дома, таунхаусы, лэйнхаусы, виллы.

Инфраструктура крупных коттеджных поселков включает: пункт КПП, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена.

Часто встречается ситуация, когда застройщик позиционирует «коттеджным посёлком» застроенную им улицу или квартал на 1—2 десятка коттеджей, на территориях для индивидуального жилищного строительства. После завершения строительства территория становится обычным частным сектором. Так как у «коттеджного посёлка» нет законодательного определения, то застройщики используют данное наименование даже для 2 домов или 1 таунхауса и фактически словосочетание «коттеджный посёлок» является не более чем рекламным ни к чему не обязывающим наименованием.

История [ править | править код ]

Возникновение в России коттеджных поселков современного типа относят к 90-м годам XX века. Первоначально это были так называемые «закрытые» поселки, построенные на средства крупных компаний. После 2000 года застройщики начали предлагать дома в коттеджных посёлках и для частных лиц. Одним из самых застраиваемых направлений в Подмосковье стали Рублёвское, а затем Новорижское и Дмитровское шоссе.

В Свердловской области самое застраиваемое направление — Челябинский тракт. По этому направлению расположены такие коттеджные поселки как, "Резиденция в Первомайском" и "Резиденция в Кашино".

Виды коттеджных поселков [ править | править код ]

Выделяют три основных типа коттеджных посёлков: экономкласса, бизнес-класса, элит.

Некоторые коттеджные поселки элит-класса получают статус клубных. Для поселков клубного типа характерны:

  1. Социальная однородность его жителей, сходство интересов, образа и стиля жизни.
  2. Определенная идея, формирующая регламент застройки и проживания в поселке, например, единство архитектурного стиля.
  3. Ограниченность доступа только для определенного круга лиц. [1]
Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector